賃貸物件や不動産に関して、お客様からよく寄せられるご質問をまとめました。

A.

クリーニングで除去できる程度の「ヤバコ等のヤニや臭い」について、従来は貸主に原状回復義務があるとされていましたが、ガイドラインの改定により、”タバコ等で変色したり臭いが付着している場合は、通常使用の範囲を超えていると判断されるケースが多い”との考え方が付け加えられ、”借主に原状回復費用を負担させてもよい”というように変更されました。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

不注意で破損した部分を修繕するのが原状回復義務です。したがって、借主に原状回復事務がある場合の費用負担についても、補修工事が最低限可能な施工単位に基づく補修費用相当分が負担対象範囲の基本になります。
今回の場合で言うと、傷をつけてしまった部分（ クロス１面分 ）の張替え費用分だけが、入居者の負担となります。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

ガイドラインで定める賃借人の負担単位は下記の通りです。

■床 / 畳

[賃借人の負担単位 ]
原則一枚単位
毀損部分が複数枚の場合はその枚数分（裏返しか表替えかは、毀損の程度による）

[経過年数等の考慮]
（畳表）経過年数は考慮しない。


■床 / カーペット・クッションフロア

[賃借人の負担単位 ]
毀損等が複数箇所の場合は、居室全体

[経過年数等の考慮]
（畳床・カーペット・クッションフロア）6 年で残存価値 1 円となるような負担割合を算定する。


■床 / フローリング

[賃借人の負担単位 ]
原則m2単位
毀損等が複数箇所の場合は、居室全体

[経過年数等の考慮]
（フローリング）補修は経過年数を考慮しない。（フローリング全体にわたる毀損等があり、張り替える場合は、当該建物の耐用年数で残存価値 1 円となるような負担割を算定する。）


■壁・天井（クロス） / 壁（クロス）

[賃借人の負担単位 ]
m2単位が望ましいが、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

[経過年数等の考慮]
（壁〔クロス〕）6 年で残存価値 1 円となるような負担割合を算定する。


■壁・天井（クロス） / タバコ等のヤニ、臭い

[賃借人の負担単位 ]
喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

[経過年数等の考慮]
（壁〔クロス〕）6 年で残存価値 1 円となるような負担割合を算定する。


■建具・柱 / 襖

[賃借人の負担単位 ]
1 枚単位

[経過年数等の考慮]
（襖紙、障子紙）経過年数は考慮しない。


■建具・柱 / 柱

[賃借人の負担単位 ]
1 枚単位

[経過年数等の考慮]
（襖、障子等の建具部分、柱）経過年数は考慮しない。


■設備・その他 / 設備機器

[賃借人の負担単位 ]
補修部分、交換相当費用

[経過年数等の考慮]
（設備機器）耐用年数経過時点で残存価値 1 円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。


■設備・その他 / 鍵

[賃借人の負担単位 ]
補修部分
紛失の場合は、シリンダーの交換も含む。

[経過年数等の考慮]
鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を借主負担とする。


■設備・その他 / クリーニング
※通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合

[賃借人の負担単位 ]
部位ごと、または住戸全体

[経過年数等の考慮]
経過年数は考慮しない。借主負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは、住戸全体の清掃費用相当分を借主負担とする。


※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

煙草の火で畳を焦がした・子供がふすまを破いた等入居者の不注意による破損は借主負担となります。その負担範囲は 1 枚（ 1 面 ）単位となります。
ふすまや障子、畳は消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が多きいため、経年劣化年数を考慮しません。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

ガイドラインでは、”借主の過失がない場合、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。”と記されております。
つまり借主は基本的に鍵交換の費用を払う必要はないということになります。
ですが、ガイドラインには法的な強制力はありません。
入居時に「これって大家負担じゃないの！！」なんて強く言ったりせず、「ガイドラインではこうなっていますよね？」といったかんじで話し合うのが得策だと思います。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

”室内チェック表”の提出が賃貸借契約の条件である場合を除いて、借主が自主的に室内をチェックして貸主に報告する義務はありません。
しかし、残念ながら 入居前に立ち会いをしなければならないという決まりも現在有りません。
ですので、退去時のトラブル防止の為の自衛措置としてお勧めしております。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

ガイドラインでは、「原状回復」の定義が示され、貸主と借主のどちらが負担すべきかをしめしていますが、法的な強制力はありません。
しかし、敷金精算について裁判になれば、判例はガイドラインに沿った内容で判示されるケースが増えてきています。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

言葉通りに言えば 「 初めの状態に戻す 」 事をいいますが、賃貸借契約での定義は 「 入居者の故意や過失、通常を超える使用等による損耗・毀損を復旧すること 」 をいいます。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

ガイドラインでは、賃貸住宅標準契約書と連動した原状回復条件様式と原状回復費用精算書様式の使用を提案しています。
もちろんそれも大切ですが、問題は退去の際に判断される「損耗部分」についての判断ではないでしょうか？（入居前から、そうなっていたのか？経年劣化なのか？通常損耗なのか？善管注意義務なのか・・）
以前から退去時の貸主借主両者立会による室内確認は有りましたが、入居時の立会は今でもそう多く有りません。
入居前に貸主借主両者立会による室内確認をして貰えないか確認してみましょう。
どちらか一方の都合により、立会するのが難しい場合は、室内チェック表を作成し貸主に提出しましょう。（貸主が用意する場合もあります。）
提出は入居1週間以内が望ましいでしょう。また、特に心配な箇所は写真を撮って一緒に提出すると更に安心です。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

借主は退去の際、通常損耗部分を原状回復する義務を負います。
なので「経年劣化」や「通常損耗」は原状回復義務に含まれません。新築物件に入居したからといって、新築時同様に回復させる必要は有りません。
「新築だから中古より原状回復費が掛かる。」というのは信じてはいけない方の都市伝説です。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

ガイドラインでは善管注意義務を果たしていれば借主は原状回復の責任を回避できるとされています。
つまり通常の使用方法であれば、内装全体の負担義務はありません。
賃貸借契約における原状回復とは、入居時の完全な状態に戻すことではないのです。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

借主は退去の際、損耗部分を原状回復する義務を負います。
損耗は次の３つに分類され、ガイドラインは原状回復を3の損耗を対象にしたものと、限定解釈しています。
また、2の善管注意義務を果たしていれば借主は原状回復の責任を回避できるとされています。
1.年数が経過した自然の劣化と損耗等。（経年劣化）
2.通常使用によって生じる損耗等。（通常損耗）
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他の通常の使用を超えるような使用による損耗等。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

耐用年数経過後の最終残存について、従来は、新品価格の10％設定でしたが、税制改正によって残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存薄価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、設備の耐用年数も細分化されました。
例えば、カーペットの場合、新価から償却年数6年で残存価値1年へ比例低下していき、借主の賠償負担額はその償却割合で減少していきます。
計算上は6年以上経過すれば借主負担は1円ですが、これらはあくまで一般的な事例を想定したものであり、個々の事象において、借主は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、継続使用可能な状態にあるにもかかわらず、故意・過失での破損・汚損による使用不能が発生した場合は、本来機能していた状態まで戻さなければならない、ともされています。
よって、その修繕工事費用が発生する場合は、工事費用は別途負担することもありうるとされています。

※このページは 平成23年8月に公表された 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） と 全国賃貸管理ビジネス協会 発行資料に基づいて作成致しました。

2014年11月22日

A.

現在の管理会社さん及び大家さんに伝えて下さい。
大概の賃貸借契約書には「借主からの申し出は1ヶ月以上前に書面にて」と書いてございますが、手順や期間は地域や貸主によって違いますので余裕を持って手続き方法を確認されるとよいでしょう。
契約書が見当たらない場合は、お住まいの地域のアパマンショップへお尋ね下さい。

2014年11月15日

A.

K=キッチン、DK=ダイニングキッチン、LDK=リビングダイニングキッチン
WC=お手洗い、UB=ユニット式のお風呂
UT=ユーティリティ（家事室の意味ですが、アパートマンションの場合は主に脱衣所を指します）
CL=クローゼット、PS=パイプシャフト（パイプスペースとも言います。ガスメーター等が入っている主に共用廊下部分に有るスペースです）

2014年11月15日

A.

ほとんどの建物賃貸借契約は、「貸主借主どちらかからの更新拒否の申し出がない限り、原則自動的に更新されます」となっています。
ただし、更新が出来ない場合や更新は可能だけど更新時に更新手数料が掛かる場合もございます。
必ず建物賃貸借契約書或いは、重要事項説明書をご確認下さい。
書類の「内容が難しく、よく解らない」場合は、お住まいのアパマンショップ店頭にてお尋ね下さい。

2014年11月15日

A.

電気 ・ ガス ・ 水道 ・ 電話 ・ カード会社 ・ 大型ごみ ・ 新聞販売店 ・ ＮＨＫ ・ インターネット関連の会社 ・ ケーブルＴＶ ・ 郵便局 ・・・・と連絡すべき先は、多数ございます。
特にガス供給会社さんは、現在ご利用の販売店と引っ越し先の販売店が違う場合もございます。
ご新居のガス供給会社さんはお客様担当よりご案内させて頂きます。
アパマンショップでは Bフレッツ、 J-COM の取り次ぎも行っております。詳細は店頭でご確認下さい。

2014年11月13日

A.

お部屋探しからお部屋の引き渡しまでは、通常 「 物件の 内覧 ・ 申込 ・ 入居審査 ・ 契約書押印 （ 契約者様及び連帯保証人様 ） ・ 必要書類提出 ・ 残金入金 ・ お部屋引き渡し 」 という流れで進みます。至る日数は 10 日 ～ 2 週間程度となります。
また、契約者様及び連帯保証人様が札幌近郊にお住まいの場合と、どちらか若しくは両者が遠隔地の場合とでも契約に至るまでの期間が多少変わってきます。
お部屋をお探しになる前に、入居したい時期を決めて担当営業へお伝え下さい。
当日入居出来るお部屋から、半年先まで契約開始日をスライド出来る物件まで、様々なニーズにお応えしてゆきます。

2014年11月07日

A.

間取りタイプ、お家賃 ・ 貸主 ・ 契約条件など様々な状況によって大きく変わるのが入居費用です。
当然、敷金 ・ 礼金 ・ 仲介手数料 ・ 前家賃 ・ 雑費 全て入居時に支払えば家賃の 4 ～ 6 倍ほどの費用が必要になりますし、この様な費用が全て （ 或いは一部 ） 免除、若しくは入居中の分割払い、退去払いという物件もございます。
お部屋を探される場合は、入居費用についても予めご相談下さい。お客様のご予算に合わせたお部屋をご紹介致します。
当社では初期費用（契約金）の精算にお手持ちのクレジットカードをご利用頂くことが可能です。

2014年11月07日